1- Introduzione
Almeno una volta ognuno di noi ha sentito parlare del catasto, facciamo luce su cosa è il Catasto:
• Cosa indica
• che dati contiene
• dove lo si puo’ trovare
• a cosa serve
• come si legge ai fini di una valutazione di solvibilità di un cliente
2- Cosa indica il catasto e dove lo si può trovare
Partendo dal termine "Catasto" l’origine più accredita è quella che deriva dal latino Capitastrum, che significa "Censimento di tutti i beni esistenti in un territorio".
Attualmente con il termine Catasto si intende la banca dati di tutti i beni immobili, terreni e fabbricati, esistenti in uno stato, in Italia gestita direttamente dagli uffici dell’Agenzia delle Entrate.
Istituito ufficialmente nel 1962, il Nuovo Catasto raccoglie nei suoi registri tutte le informazioni relative ad un'unità immobiliare o ad un terreno come:
• l'esatta collocazione geografica;
• le dimensioni dell'immobile o del terreno;
• la destinazione d'uso;
• le caratteristiche reddituali
3- A cosa serve il catasto
Lo scopo principale del Catasto Nazionale è quello di censire tutti gli immobili e i terreni presenti su un territorio, registrare nelle proprie banche dati eventuali variazioni di stato e determinarne il valore catastale a fini fiscali.
Il Catasto Nazionale (salvo in alcune zone ove vige il catasto fondiario) non ha carattere di prova, anche se la normativa catastale impone che non si può dare luogo a voltura della intestazione da un soggetto ad un altro in assenza di un atto legittimante.
Per avere certezza della titolarità di un bene in capo ad un determinato soggetto o ditta deve essere eseguita una Ispezione Ipotecaria presso il servizio di pubblicità immobiliare, gestito dagli stessi uffici dell’Agenzia delle entrate.
La Visura Catastale permette di visionare tutte le unità immobiliari (fabbricati e terreni) in capo ad un soggetto o ad una ditta e sono soggette al pagamento dei relativi tributi.
4- Catasto Tavolare
Fino ad ora abbiamo fatto riferimento al Catasto Nazionale, ma dobbiamo specificare che alcune province italiane ancora oggi fanno uso di un tipo di ordinamento catastale in uso nell’impero austroungarico, detto Catasto Tavolare o sistema di libro Fondiario.
Queste sono le province di Trieste, Gorizia, Trento, Bolzano e in alcuni comuni della provincia di Udine, nel comune di Pedemonte (Vicenza), nei comuni di Magasa e Valvestino (Brescia) e in alcuni comuni della Provincia di Belluno (ad esempio Cortina d'Ampezzo).
Per reperire i dati al Catasto Tavolare si accede ad una banca datati che non è gestita direttamente dalla Agenzia delle Entrate come per il Catasto Nazionale, a cui l’accesso è concesso agli enti pubblici e ai professionisti.
5- Come si legge Il Catasto ai fini di una valutazione di solvibilità di un cliente
Ora che abbiamo fatto luce su cosa è il catasto dove si trova e cosa contiene, possiamo analizzare il suo valore e la sua importanza ai fini di una valutazione di solvibilità.
Giusto la premessa che: una visura catastale è sempre una parte seppur importante di una analisi al fine di stabilire la solvibilità di un cliente, uno tra i dati che vengono raccolti per essere analizzati e redigere una informazione commerciale completa.
Di seguito un esempio pratico di una visura catastale:
Possiamo notare che questo bene è stato acquisito per DONAZIONE, ciò significa che non è stato acquistato con il proprio lavoro e guadagno ma lo ha avuto in eredità, in regalo da un congiunto o da altri.
Ai fini di una valutazione sulla solvibilità di un cliente ha un peso giustamente minore, anche se è sempre un immobile che può essere utilizzato come garanzia per ottenere all’occorrenza liquidità.
La valutazione attraverso le categorie degli immobili trovati, il pregio per il posizionamento, l’entità, l’uso, la grandezza dell’immobile, permette di valutare la consistenza delle garanzie che un cliente può ottenere per un eventuale credito bancario, ma diventa anche un dato utile per gli eventuali fornitori.
La temporalità dell’acquisizione di un bene, come sempre insieme ad altri dati ufficiali, ha il suo valore perché ci specifica da quanto tempo può aver generato reddito.
Altro dato è la porzione di bene posseduto, essere unico proprietario o condividere la proprietà con altri 18 parenti va da sé che la rendita è minore.
Il Catasto è uno dei dati ufficiali che se analizzato nel dettaglio può dare notizie approfondite sullo stile di vita di un cliente, sul suo benessere economico, sull’impegno finanziario, sull’accesso al credito bancario, sulle garanzie oltre che per gli Istituti di Credito anche per i fornitori.